ÚTIL ou VOLUPTUÁRIA
Cuidado para o churrasco não ficar muito
caro
Vida de síndico não é fácil. Lidar com egos e vontades
de moradores de um condomínio de forma a deixar a todos satisfeitos, sem
infringir regras ou leis, exige muita paciência, jogo de cintura e algum
conhecimento (quanto mais, melhor).
A regra geral é “não inventar a roda” e trabalhar lado
a lado com um bom advogado especialista em direito condominial, para evitar
tropeços desnecessários.
Uma síndica atuante e bem
intencionada de um edifício na região administrativa de Águas Claras, mas
precipitada e agindo de forma açodada, crendo estar fazendo o melhor para a sua
comunidade condominial de 80 apartamentos, projetou uma melhoria geral nas
áreas comuns do seu condomínio. Convocou uma assembleia para a aprovação das
taxas extras e, apesar do baixo quórum (15% - 12/80 unidades), aprovou a
despesa sem atentar que algumas partes deveriam ter sido aprovadas em separado,
com quórum qualificado de dois terços, por se tratar de obra voluptuária com o
agravante de ser uma alteração de fachada.
Não raramente, algumas obras,
mesmo necessárias, podem alterar a fachada do condomínio. Esta é uma dúvida
compartilhada tanto por leigos, quanto por engenheiros e profissionais do ramo
de direito. Ou seja, insegurança jurídica para o condomínio ou para o
desavisado síndico que poderá ter que arcar com as despesas do desfazimento da
obra, se ela for considerada irregular.
Entre os itens da melhoria
aprovada está a construção de um andar superior para a churrasqueira existente do edifício, que
depois de pronto, ficará imediatamente à
frente das janelas dos apartamentos do primeiro andar, retirando toda a visão
externa dos moradores dos imóveis.
Destaque-se que a ampliação
para cima da área comum (churrasqueira) não vai agregar valor para o edifício e
seus apartamentos e que não é uma obra ordinária, legal, de emergência e nem
necessária. Como a destinação do prédio na Convenção Coletiva é para moradia e
residência dos condôminos, a churrasqueira é apenas um item de lazer, prescindível
para a habitação, segurança e conforto dos moradores, o que caracteriza a obra como
voluptuária.
Um morador deste edifício,
que comprou o seu apartamento motivado pela beleza da vista (o verde do Parque
de Águas Claras), que não participou da referida assembleia por questões
particulares, foi surpreendido com a rapidez com que a movimentação e a
construção do “puxadinho” foram iniciadas. Em contato com redação, relatou que,
tentou alertar a sindica quanto a irregularidade da aprovação pelo quórum
mínimo, mas que ela não deu atenção e continuou a obra que já está quase 80%
construída.
“Perdi um dos itens que mais valorizava
o meu apartamento, que era a vista do verde do parque, das árvores e da
vegetação”, desabafa.
Artigo 1.336. São deveres do
condômino:
III - não alterar a forma e a cor da
fachada, das partes e esquadrias externas;
No sentido estrito, as
janelas dos apartamentos em andares inferiores fazem parte do conjunto
arquitetônico do edifício, da fachada. Principalmente (como o caso da matéria) se
estiverem voltadas para a rua. Logo, qualquer mudança feita no edifício que
venha ocultar qualquer janela de apartamento ou de área comum visível no
projeto original, que seja visível também para está fora do prédio, e que não
esteja expressamente autorizada na convenção ou por deliberação e aprovação
pelo quórum legal de dois terços em assembleia especifica convocada na forma da
lei, constitui violação à regra contida no artigo 1.336, inciso III do Código
Civil Brasileiro.
Ainda há o agravante da
paridade de direitos e deveres entre condôminos e condomínio.
O condômino que, por omissão,
deixar de realizar os reparos necessários na janela de sua unidade para que ela
não altere da aparência do edifício, está violando a regra contida no Inciso
III do artigo 1.336.
Estará incorrendo na mesma
violação o condomínio que, através do seu representante, sem o devido amparo
legal convencional, construir um “puxadinho” com um piso superior escondendo
janela de apartamento, visível no projeto original e também para quem está do
lado de fora do prédio.
Segundo a legislação, para
realizar a alteração de fachada é necessária a aprovação em Assembleia,
registro em Ata e registro na Convenção do Condomínio. E esta mudança deve ser
feita levando em consideração todo o conjunto arquitetônico, em concordância
coletiva por, no mínimo, dois terços dos condôminos e sem causar danos à
harmonia visual da construção.
Da mesma forma, a obra de
ampliação da churrasqueira sem a aprovação de dois terços dos 80 apartamentos
do edifício (58 unidades) viola o Inciso I do Artigo 1341 do Código Civil
Brasileiro.
Artigo 1.341. A realização de obras no condomínio
depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos
condôminos;
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